贵阳“东南大门”未来会是什么样

2019-09-11 08:33  来源:贵阳晚报

  南岳板块示意图

  首钢贵州之光效果图

  爱琴海购物公园

  青秀2046效果图

  近年来,贵阳城市空间拓展以“北拓、南延、西连、东扩”为主线,逐步构筑起新的骨架,最为直观的便是北拓战略中,观山湖初现国际都市雏形。

  而随着中环线、二环线周边开发力度的加大,老城区内的南明与云岩外扩面临着空间“吃紧”的窘态。从目前来看,“南延”唯有油榨街往二戈寨一带的贵阳东南方向,也就是“南岳板块”有大量土地可供使用;“西连”则以“三马”片区整体改造为重点。而这两个区域也是南明、云岩两大老城区未来重点发力之处……

  对于有老城情结的人来说,南岳板块与三马片区各有何优势,未来又会建成什么样子。

  带着这些疑问与好奇,记者进行了探访。今起,楼视界将推出系列报道,为置业老城区提供借鉴。

  “老城最后一片处女地”

  按照2018年的人口统计,贵阳主城区(不含三县一市)人口已达340万人,大量的人口涌入,城市范围不断外扩,“大贵阳”正在逐步成型,贵阳省会首位度快速提升。

  2018年第一财经发布数据,贵阳商业魅力位居全国35位,真正跃居二线城市。但城市的快速发展势必也会带来不少困扰。

  截至目前,贵阳已通车轨道交通仅1号线,城市便捷度仍有待提高,疏老城建新城还需要深度进行。但由于南岳、黔灵、百花三条山脉阻隔,贵阳无法像沿海平原地区城市一样呈放射式发展,而呈现出带状多组团式,观山湖组团、经开区组团、花溪组团、白云组团等由此而来。

  尽管观山湖发展迅速,可老城依然是贵阳人心目中的中心。据数据统计,在贵阳现有常住人口中,贵阳城区人口488万人,老城区191万人,主城情结明显,有接近40%的人口皆居住于原老城板块,人口密度甚至超过香港。

  铭腾机构董事长朱廷勇表示,根据这几年贵阳的规划建设过程来看,贵阳老城以南、西、北、东方向外扩已完成,老城区土地供应量逐渐减少。按照这几年贵阳楼市的发展速度来看,老城区由于可利用土地不多,可开发面积正在逐渐减少,目前老城区的地产开发,主要是基于棚改项目,但审视整个老城格局,贵阳东南面的南岳板块,几乎是老城再塑的最后一次机会。

  同时,相较于主城大多数零散开发的棚改地块,南岳板块更具备成片开发、联动共造的可能。据了解,整个南岳板块约千亩总用地范围,改造建设范围约6000亩,包括雨高桥片区旧改、啤酒厂片区旧改、贵钢片区旧改、东站片区旧改等改造项目,多项目汇集,亦将形成板块合力,产生擎动贵阳主城发展新格局的强大动力。近年来,随着贵钢厂区的迁出、东站片区改造、富源路升级等诸多利好因素,贵阳沿着南岳板块“南延”的步伐已经悄然迈出。

  南明楼市发展“新贵”

  南岳板块东部毗邻森林公园千亩林带;南部毗邻湘黔铁路;西部紧挨南岳山;北部接壤水口寺。南岳板块改造面积为3505亩,开发建面为700万平方米。也就是说,南岳板块的开发面积比世纪城的面积还大一成左右,房屋总建筑面积相当于花果园的40%左右。事实上,这个数字还远低于南岳板块实际拥有的巨大体量。

  南岳板块现在主要包括东站片区及虎园路沿线,根据已经公布的消息,在未来这片区域将被打造成新型的城市集群,也是未来南明区商贸、文创产业重要的发起点,它将成为南明发展的重要增长极,担当着主城门户的重任。值得注意的是,南岳板块包括油榨街附近的首钢贵州之光城市综合体的部分范围,它还与二戈寨组团接壤,也就是说,南岳板块位于贵阳靠近东出口(油榨街)的位置,并与二戈寨互相呼应,几个区域能实现抱团发展。

  据二戈寨组团控制性详细规划显示,贵阳市将加快二戈寨组团整体开发建设和旧城改造,建设现代商贸物流、电子商务、都市产业等功能融合发展的现代化特色功能城区。二戈寨组团位于贵阳市中心城区中部,北至中环路南段贵钢地块,南至环城高速牛郎关立交,接花溪区改貌村用地,西至南岳山脉南明区与经开区行政区界线,东抵凤凰山脉接双龙航空港经济区,规划总用地17.71公顷。

  在二戈寨组团控制性详细规划中明确提出:二戈寨组团规划建设用地10.5平方公里,规划人口6.5万人。其中城乡居民点建设用地7.88平方公里,城市建设用地7.5平方公里,建筑总量不超过963.49万平方米,容积率1.28。

  其中,还将加快贵阳东站用地功能调整及二戈寨组团内现状工业企业、城中村和棚户区用地改造,进一步完善城市公共设施服务功能,提升居住环境水平,优化用地布局。

  专家表示,南岳板块已成为了南明区房地产开发的绝对“新贵”区域,在未来几年,南岳板块的房地产发展将进一步加快步伐,对于购房者来说,南岳板块绝对是最值得关注的区域。

  南岳板块——配套同行的新城

  目前“南岳板块”正以东站棚户区改造为契机,加快地产业的快速发展。除了已经在开发的首钢贵州之光项目之外,中国铁建、成都铁路局集团公司与贵阳市政府明确了“连片开发”战略,在政企联合的模式下科学规划城市生长,打造配套同行的新城,以更加现代的规划理念,为市场提供更宜居的居住产品。目前,该区域的重点楼盘——青秀2046已经开始销售。

  A |区位优势深化

  专家表示,南岳板块是南明区唯一一片未开发用地,将承接南明区商贸、文创产业重要的发起点,是南明发展的重要增长极。

  目前,该板块有贵阳最大的家居建材市场、花鸟市场、海鲜市场等业态,具有较好的专业市场规模,南岳板块未来将成为南明商贸中心。

  B |交通优势凸显

  在南岳板块,TOD模式(以公共交通为导向的发展模式)正在逐渐变为现实。

  按照规划,南岳作为拥有“双地铁换乘+双公交枢纽+专线BRT”的复合型城市交通枢纽,高度契合了TOD枢纽级综合开发所带来的要求,已然具备了打造TOD城市集群的潜力。

  C |社会服务跟进

  在南岳板块的开发过程中,还提出了SOD模式,它是通过社会服务设施建设引导的开发模式,即城市政府利用行政垄断权的优势,通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移,使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成,从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。

  观山湖区的早期开发就属于这种模式。

  对于贵阳城市运营来说,仅仅通过政府“有形之手”的宏观打理已经不能满足发展的需要,寻找更多的原动力,通过市场“无形之手”的微观操作弥补短板势在必行。

  D |几大问题待解

  中国房地产协会理事张江平表示,目前贵阳南岳板块的区位优势很明显,这主要体现在距离老城区较近,待开发的土地整体性较强,以及周边的组团发展带动作用较大三个方面,但要想实现蓝图,还有许多问题需要解决。

  首先,南岳板块虽然要打造TOD模式,但目前南岳板块的交通状况一般,区域内主要就是富源路及花冠路两条主要公路通道,地铁2号线的建成以及更远的4号线等轨道交通的建成投用,还需要较长的时间。

  其次,南岳板块由于基础设施较差,因此医院、学校等的建设进度较为滞后,质量也很一般,在未来,这主要将通过开发商自行建设的方式来解决。同时,由于南岳板块的许多历史遗留问题,造成了人员流动性大、“脏乱差”现象较为严重的状况,要解决起来耗时较长。

  第三,在南岳板块,由于开发商的建设不仅只是考虑住宅,而是一个综合性的城市地标,因此在投入上就会很大,这也会以较高房价的形式反馈到市场中。

  最后,在整个板块,项目与项目之间的协作也很重要,它们能否连接成一个整体来发展,需要政府与开发商之间的共同努力,但他相信,南岳板块作为全省经济第二强区南明区的一个新地标,必然会引起政府的高度重视,其发展速度将会得到一定程度上的提升。

  ●项目亮点

  首钢贵州之光

  还有三分之二土地待开发

  首钢贵州之光项目位于南明区核心地段,拥有192万方的商业商务资源,项目的总面积达到了540万方,接近世纪城的体量,在未来将居住30万人。在项目周边,红星美凯龙已经搬到新址营业,项目还将打造280米U型地标等商业商务集群。在整个项目中,还将建设9所各类学校。目前项目推出了38-79平米5.5米层高的商业商务公寓,均价在12000元左右。

  目前首钢贵州之光的开发进度只到三分之一左右,还有大量住宅、公寓等产品将在未来两三年内建成。其中,贵阳爱琴海购物公园项目已于近日进入正式建设阶段,预计2020年下半年建成开业。

  爱琴海购物公园于今年4月入驻首钢贵州之光,位于项目9#地块,总建筑面积24万平米。项目集蹦床娱乐公园、运动嘉年华、家庭娱乐中心、精品超市、影院、餐饮、服装、学习培训等业态于一体。

  ●项目亮点

  青秀2046

  千亩综合大盘

  南岳板块的核心项目之一,就是成都铁路局集团公司携手中国铁建建设的青秀2046。

  青秀2046目前开发的项目面积达200亩,未来将开发近千亩的品质综合大盘,产品包括住宅、公寓以及商业。在项目所在的南岳板块内部,拥有森林公园、云关山、炮台山公园、南岳山等4大景观资源支撑着板块良好的生态环境;拥有逸天城、红星美凯龙以及爱琴海购物公园等大型商业配套;云集18大商务地标,板块内包含双贵阳十八中、贵阳甲秀小学及两所规划小学,更有贵阳市第六人民医院、贵钢医院等医疗配套。

  在产品类型方面,目前该项目95-130平的三房、四房户型即将开盘,均为精装修带地暖,并配备充足车位,产品均价在11000元左右。

 

作者:余珉琨 商昌斌 编辑:汤成伟