贵阳楼市“金九银十”渐褪色

2018-09-27 09:13  来源:贵阳晚报

  按照传统观点,每年进入九月、十月,房地产市场将会迎来一年当中最大的销售旺季,在这段时间,房屋的销量往往会比平时增长至少20%,但据今年的市场走势来看,贵阳楼市的“金九银十”或将不在。

  究其原因,主要是房地产市场持续严厉的调控,以及贵阳市场的库存较为充足、商品结构较为丰富,加之房企融资能力下降以及收紧的信贷环境等因素综合影响。

  9月房屋销量预计略超去年

  据国内房地产研究机构的统计数据,2017年9月,贵阳市(不含三县一市,以下均不含)商品房共成交6391套,环比下降32.4%,成交面积725835.98平米,环比下降24.0%;住宅成交4289套,环比下降36.4%,成交面积515098.73平米,环比下降32.9%。房地产专栏作家陆飞分析认为,从今年的情况来看,虽然统计数据还未公布,但根据市场反馈,贵阳的商品房预计成交量将突破7000套,略超过去年,但和其他月份相比,并无太多亮点。

  他表示,进入九月后,由于受到国家政策的影响,房价上涨过快的趋势得到了遏制,贵阳市去库存的进度得到了加快,伴随着的却是市场供应量充足的状况,因此,近期贵阳的房地产销售较为平稳。从成交面积和成交套数等数据看,当前交易户型面积在稳中增大,同时商业地产的销量有所上升,这和改善型购房需求的释放有关。

  预售许可证获取速度加快

  房地产专栏作家陆飞表示,今年5月,贵阳市出台了《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》,在严格限制投机炒房行为方面,通知要求在我市购买的新建商品住房,3年内不得转让,购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。各银行业金融机构要加强对个人消费贷款管理,合理控制个人消费贷款的增量和增速,支持居民首套和改善型购房,严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求,严厉打击“首付贷”“假按揭”等行为。

  在切实稳定住房价格方面,严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度。住宅楼盘表一房一价由房地产开发企业自行申报,每套住宅的销售价格应与申报价格相对应,企业不得擅自调整住宅的预售许可申报价格。

  在加大房地产市场整治力度方面,未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

  陆飞认为,随着贵阳市执行房地产调控政策的深入,开发商拿预售许可证变得越来越难,但进入九月后,该政策有了松动的迹象。特别是在九月份,多个楼盘取得了预售许可证后,10月份将迎来各大房企的促销发力期,因此促销力度会更大。

  记者了解到,9月3日至10日,贵阳的8个楼盘有新房取得预售许可证。和前几个月相比,9月取得预售许可证的房开商数量有了明显上升。

  这8个楼盘分别是位于观山湖区宾阳大道与石林西路交叉口东南侧碧桂园·西南上城一期天悦府项目1#楼,有27356.67平方米房源取得预售许可证。位于观山湖区金朱东路1号新世界4D地块6-18号楼,有22956.96平方米房源取得预售许可证。位于花溪区尖山村、大寨村美的·国宾府项目B101、B102、B107-B109、B112、B113栋,有15562.33平方米房源取得预售许可证。位于清镇市巢凤社区黑泥哨村茶马古镇(一期)建设项目4-9栋,有11643.23平方米房源取得预售许可证。位于花溪区明珠大道与田园中路交汇处万科花溪大都会S13-S16号楼,有14218.14平方米房源取得预售许可证。位于南明区油榨街10号首钢贵钢老区开发棚户区改造项目11号地块7#楼,有30675.68平方米房源取得预售许可证。位于花溪区贵筑社区云上村金科·集美阳光19#地块,有1529.22平方米房源取得预售许可证。位于观山湖区长岭南路25号贵阳远大·生态风景三期二组团43#楼,有30898.2平方米房源取得预售许可证。

  10月推盘项目不算多

  连日来,记者经过调查采访发现,目前据不完全统计,9月和10月,有新促销活动的老楼盘和新亮相的楼盘至少有20个以上。万科地产翡翠公园、溪望,碧桂园西南上城、白云绿地新里城,花溪当代置业当代未来城,泰禾置业“院子系”、恒大童世界等多个产品将持续开盘或者推出新活动,以此来吸引大量消费者关注购买。

  与推盘节奏加快相呼应,9月份开始贵阳楼市的优惠促销活动也频频登场。团购特价房,高附加值大面积赠送、赠送车位等字眼频繁出现在宣传中,大量在售楼盘的优惠已经形成了常态化,也使贵阳楼市进入“促销季”,多个楼盘还推出了低首付政策,成为吸引刚需入市的“杀手锏”。

  记者在采访中了解到,贵阳市场上更多的楼盘项目并未像往年那样针对“金九银十”特别推出大型的营销活动。

  在推盘方面,虽然“金九银十”期间仍不乏楼盘有条不紊地进行着开盘推新活动,然而与前几年相比,选择在9、10月份推出新盘、新组团的项目明显“缩水”,甚至一些品牌房企索性将推盘计划推延到了以往并不被看好的年末最后两个月。近日记者在贵阳某大型房开项目售楼部发现,销售人员甚至多于看房者,究其原因,有的是由于企业推盘放缓的节奏,导致可售房源不多,有的则是开发商在平时也会推出和“金九银十”相同的优惠促销活动,在这个时候购房和平时的区别不大,因此也导致了购房者积极性不够。

  而在价格方面,今年的“金九银十”似乎也少了往年你追我赶的“价格战”,开发商在住宅产品的定价策略上多以“低开稳走”为主,很大程度上逐渐告别了以往开发商集中优惠所营造的“以价换量”氛围。

  实际上,从近几年本地的楼市成交数据不难看出,“金九银十”与普通月份的成交差距正不断缩小,尤其是今年,受楼市调控政策的影响,传统淡旺季节奏已被打破,取而代之的是越来越多的开发商以“化整为零”的方式不断适应市场变化。

  楼盘促销活动已成常态

  专家表示,无论是从楼盘产品的供应,还是从各类促销活动,今年贵阳开发商对于“金九银十”的重视态度视乎不如往年,大多数房开商更希望在平日的周末促销活动中将产品“消化掉”,而不是再寄往于一两个时段或是个别节日。

  作为传统的营销旺季,近几年贵阳开发商对于“金九银十”的态度似乎越来越淡定,不过在很多一线营销人士看来,这一现象并非楼市前景黯淡的体现,而是未来地产营销新的趋势所在。万达广场一位营销负责人告诉记者,对于贵阳来说,“金九银十”的表现确实不像很多一二线城市那样显著,尤其是随着市场新常态的到来,未来“金九银十”的概念还有可能会被进一步淡化。同时现在的房地产市场的营销,主要还是以市场规律为准则,这就意味着未来房企不可能像过去那样强力主攻传统市场旺季,更多是根据项目自身的推盘节奏,顺应市场规律推出相应的促销活动,吸引目标客户群体。

  中国房地产研究院专家谢国荣表示,“不止在贵阳,今年‘金九银十’成色不足受到多方面因素的影响。一方面,今年上半年以来政策接连出台,使得6、7、8月份市场需求出现了集中爆发,随着几个月市场成交量的井喷之后,市场恢复常态,前几个月成交量的居高对今年的‘金九银十’也带来了一定的透支性影响。”他表示,另一方面,就传统营销旺季而言,如果众多项目都集中推盘、推优惠,这就造成了信息量爆炸,互相冲突,市场效果反而会因此而削弱,因此现在越来越多地产商更倾向于通过市场需求来调整营销节奏。

  有业内人士指出,现在的市场实际上已经是没有营销节点,也要制造噱头卖房的买方时代,但鲜明的产品特色及明确的目标群体是成功营销的前提。

  购房者更理智更专业

  今年的“十一”黄金周期间,打算改善性置业的市民刘女士要利用假期看房子,她坦言,现在很多购房者的买房目的更加明确,置业心态也更加理性。据她介绍,与首次置业时相比,自己现在的买房目的更加明确,一方面楼盘要有优质的教育资源配套,满足孩子未来两年的入学需求。其次,楼盘周边交通要方便、居住环境要好,最后新房的面积要有所增大,这样才能实现改善性置业的目的。她表示,此前之所以看了很多楼盘迟迟未出手,是因为现在市场供应充裕,产品的可选择面很宽,而且价格比较稳定,这为购房者理性置业实现了良好的市场氛围,利于掌握更多的市场讯息,购买到更为理想的房源。

  记者在采访中了解到,当前市场上,刚需购房者更倾向性价比高、紧凑实用的中小户型产品、改善型购房者更青睐配套完善、户型实用、能够实实在在提升居住品质的产品。有购房者直言,只要有好的地段、合理的价位、满意的户型就会考虑购买,但不会盲目跟风,面对开发商的各类营销方式也会以更为理性的心态看待。

  至于促销季的优惠,多位购房者均表示,这些优惠并不是在这个时候才会推出,只要自己想购房,开发商都会让他们享受到优惠,也就是说,原先只有在“金九银十”才能享受的优惠,在平时随时都能得到,因此“金九银十”促销季对于准购房者的影响力正在削弱。

作者:商昌斌 编辑:汤成伟